RETaxes 🏠📊

La biblia técnica para el cálculo correcto de tasaciones, contribuciones, avalúos fiscales e información catastral en Chile.

Sistema de auditoría fiscal de bienes raíces (SNRI — Sistema Nacional de Revisión de Impuesto Territorial), orientado a contribuyentes, abogados tributarios y profesionales de la tasación.

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¿Qué es RETaxes?

RETaxes es un repositorio técnico completo que contiene:

1. Schema de base de datos — Toda la normativa fiscal SII modelada en tablas Postgres/Supabase
2. Motor de cálculo — Fórmulas exactas para recalcular avalúos y contribuciones
3. Ingestor de datos SII — CLI para procesar el Detalle Catastral masivo del SII
4. Documentación técnica — PDFs y análisis del sistema de tasación chileno
5. Dashboard — Interfaz visual para auditoría de ROLs

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Arquitectura del Sistema

SII (datos públicos)
    │
    ▼
snri_ingest.py ──── lee CSV SII ──── genera SQL masivo
    │
    ▼
Supabase (PostgreSQL)
    ├── ref.*          → Normativa fiscal (tasas, exenciones, fórmulas)
    ├── catastro.*     → Predios, construcciones, avalúos, contribuciones
    └── public.*       → Portal usuario: casos, auditorías, documentos
    │
    ▼
Frontend (RETaxes Portal)
    ├── Consulta por ROL
    ├── Auditoría SNRI
    └── Gestión de casos

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Estructura del Repositorio

RETaxes/
├── README.md                          ← Este archivo
├── database/
│   ├── migrations/
│   │   ├── 001_ref_catalogos.sql      ← Catálogos SII: destinos, materiales, comunas
│   │   ├── 002_ref_parametros.sql     ← Tasas, exenciones, BAM, DFL2, fórmulas
│   │   ├── 003_ref_vistas.sql         ← Vistas, funciones de cálculo, RLS
│   │   └── 004_catastro_portal.sql    ← Predios, construcciones, usuarios, casos, RPCs
│   └── seeds/
│       └── panguipulli_2025_2.sql     ← Dataset real: Panguipulli, 44.216 registros
├── tools/
│   └── snri_ingest.py                 ← CLI ingestor de archivos SII
├── frontend/
│   └── snri-dashboard.html            ← Dashboard SNRI (single-file, dark theme)
├── schemas/
│   ├── sii_detalle_catastral.md       ← Estructura archivos SII (N, NL, A, AL)
│   └── sii_rol_cobro.md               ← Estructura Rol Semestral de Cobro
└── docs/
    ├── Calculo_Contribuciones_SII.pdf         ← Análisis técnico-forense completo
    ├── estructura_detalle_catastral.pdf        ← Estructura oficial SII
    ├── estructura_rol_cobro_semestral.pdf      ← Estructura Rol Cobro SII
    └── ...                                     ← Documentación adicional

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Quick Start — Deploy en Supabase

1. Ejecutar migrations en orden

-- En Supabase SQL Editor, ejecutar en este orden:
\i database/migrations/001_ref_catalogos.sql
\i database/migrations/002_ref_parametros_fiscales.sql
\i database/migrations/003_ref_vistas_funciones.sql
\i database/migrations/004_catastro_portal.sql

2. Verificar instalación

SELECT COUNT(*) FROM ref.comunas;             -- debe retornar ~345
SELECT COUNT(*) FROM ref.errores_tipicos;     -- debe retornar 11
SELECT * FROM ref.v_resumen_fiscal_vigente;   -- parámetros vigentes
SELECT * FROM catastro.fn_parsear_rol('15108-624-6');

3. Ingestar datos SII

# Instalar dependencias
pip install psycopg2-binary

# Generar SQL desde archivos SII
python tools/snri_ingest.py \
  BRTMPCATASN_2025_2_XXXXX \
  BRTMPCATASNL_2025_2_XXXXX \
  BRTMPCATASA_2025_2_XXXXX \
  BRTMPCATASAL_2025_2_XXXXX \
  --output mi_comuna.sql

# O ejecutar directo contra Supabase
python tools/snri_ingest.py \
  BRTMPCATASN_2025_2_XXXXX \
  BRTMPCATASNL_2025_2_XXXXX \
  BRTMPCATASA_2025_2_XXXXX \
  BRTMPCATASAL_2025_2_XXXXX \
  --db-url "postgresql://postgres:PASS@db.XXX.supabase.co:5432/postgres"

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El Sistema de Tasación Chileno — Resumen Técnico

Fase 1: Tasación (Avalúo Fiscal)

No Agrícola:

Avalúo Total = Avalúo Terreno (AT) + Avalúo Construcción (AC)

AT = VUTAH × ST × CT
     donde CT = (CS o CE) × CA

AC = VUC × SC × CE × DP × FC × CC

Agrícola:

ATS = Σ(VBS × HAS) × (1 - RCD/100)
ATCA = Σ(VBC × CM × GC × DP × CE)

Fase 2: Cálculo de Contribuciones (vigentes 2025)

Avalúo Afecto = MAX(0, Avalúo Total − Monto Exento)

Exenciones:
  Habitacional:  $58.040.782
  Agrícola:      $47.192.449
  Otros:         $0

Contribución Neta (Habitacional — progresiva):
  Tramo 1: MIN(Avalúo Afecto, $207.288.476) × 0,893%
  Tramo 2: MAX(0, Avalúo Afecto − $207.288.476) × 1,042%

Contribución Neta (Otros destinos — tasa fija):
  Avalúo Afecto × 1,088%

Sobretasas:
  Fiscal (0,025%):     tramo 2 habitacional / total otros
  SNE (100%):          sitios eriazos / predios abandonados
  Art. 7°bis (progresiva): patrimonio inmobiliario total del RUT

Contribución Total = Contribución Neta + Sobretasas − Beneficios

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Archivos SII — Formatos

Detalle Catastral (pipe-separated |, Latin-1, sin encabezados)

Archivo	Tipo	Contenido	Cols
BRTMPCATASN_*	N	1 fila/ROL no agrícola	19
BRTMPCATASNL_*	NL	N líneas/ROL construcciones	11
BRTMPCATASA_*	A	1 fila/ROL agrícola	9
BRTMPCATASAL_*	AL	N líneas suelos+construcciones agrícolas	12

Rol Semestral de Cobro (fixed-width 117 chars/fila)

Pos	Campo	Largo
1-5	Código comuna	5
6-9	Año	4
10	Semestre	1
18-57	Dirección	40
69-81	Cuota trimestral	13
82-96	Avalúo total	15
97-111	Avalúo exento	15

Ver schemas/ para especificación completa.

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Schema SQL — Tablas Principales

ref.* — Normativa (read-only)

• ref.comunas — 345 comunas con código SII oficial
• ref.destinos — 20 códigos A-Z
• ref.materiales_construccion, ref.calidades_construccion
• ref.tasas_impuesto, ref.montos_exencion
• ref.depreciacion_construccion, ref.bam_parametros, ref.dfl2_parametros
• ref.errores_tipicos — 11 errores auditables (ERR-C01 a ERR-M01)
• ref.formulas_calculo — 12 fórmulas documentadas (F01-F12)

catastro.* — Datos prediales

• catastro.predios — ROLs (PK: CCCC-MMM-P)
• catastro.construcciones — N líneas por ROL
• catastro.suelos_agricolas — Suelos agrícolas
• catastro.avaluos_historial — Serie histórica
• catastro.contribuciones_historial — Pagos históricos
• catastro.importaciones — Control de ingestión masiva

public.* — Portal usuario

• public.usuarios — Contribuyentes autenticados
• public.propiedades_usuario — Propiedades registradas
• public.documentos_usuario — CIP, certificados, planos
• public.auditorias_usuario — Historial de auditorías
• public.casos — CRM de casos (auto-numerados SNRI-YYYY-NNNN)

RPCs disponibles

rpc_validar_rol(rol)                          -- Carga datos SII de un ROL
rpc_recalcular_predio_y_caso(rol, null)       -- Auditoría SNRI completa
rpc_crear_caso_desde_usuario(rol, usuario_id) -- Crea caso desde auditoría
rpc_heatmap_usuario(usuario_id)               -- Mapa de riesgo personal
rpc_estadisticas_comuna(cod_comuna)           -- Stats agregadas por comuna

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Errores Detectables (SNRI)

Código	Descripción
ERR-C01	Superficie construcción incorrecta
ERR-C02	Año construcción incorrecto
ERR-C03	Calidad construcción sobreestimada
ERR-C04	Condición especial no registrada
ERR-C05	Destino construcción incorrecto
ERR-T01	Superficie terreno incorrecta
ERR-T02	Área homogénea incorrecta
ERR-T03	Afectación vial no descontada
ERR-B01	BAM no aplicado
ERR-B02	DFL-2 no aplicado
ERR-M01	Destino principal incorrecto

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Marco Legal

Norma	Contenido
Ley N° 17.235	Ley sobre Impuesto Territorial
DS N° 437 (2022)	Tasas vigentes
RE SII N° 131 (2024)	Tablas de valores y coeficientes (Reavalúo 2025)
Art. 7°bis Ley 17.235	Sobretasa patrimonial progresiva
DFL-2 (1959)	Beneficio habitacional
Ley 20.732	Beneficio Adulto Mayor

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Datos de Validación (Panguipulli — Semestre 2/2025)

Métrica	Valor
ROLs no agrícolas	13.679
ROLs agrícolas	7.078
Líneas construcción	13.158
Líneas suelo agrícola	10.301
Material dominante	Madera (E) — 94%
Destinos urbanos top	H (Habitacional) 57%, W (Eriazo) 38%
Predios con exención	6.981 (51%)

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Roadmap

• Frontend RETaxes Portal (Next.js 14 + TypeScript)
• Ingestión nacional completa (345 comunas)
• RE 131 Anexo 1 — VUTAH por Área Homogénea
• RE 131 Anexo 5 — VUC por Clase/Calidad
• API pública de consulta por ROL
• Motor de auditoría SNRI v2 (IA)

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Licencia

MIT — Uso libre con atribución.

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Construido para contribuyentes, abogados tributarios y tasadores chilenos.

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Deploy en Supabase

Setup (una vez)

1. En GitHub → Settings → Secrets → Actions → New repository secret:

   • Name: SUPABASE_DB_PASSWORD
   • Value: la contraseña de db.sczxyejqooqthxcxksah.supabase.co

   La encuentras en: Supabase → poppins-erp → Settings → Database → Database password

2. Verificar que poppins-erp esté activo (actualmente: ✅ ACTIVE_HEALTHY)

Cargar datos

GitHub → RETaxes → Actions → Seed Supabase → Run workflow
→ Seleccionar: all (12 comunas) o una específica

Tiempo estimado: ~8-12 min para las 12 comunas (657K registros)

Verificar estado

GitHub → Actions → Verificar estado BD → Run workflow

O directamente en Supabase SQL Editor:

SELECT COUNT(*) FROM catastro.predios;
SELECT * FROM ref.v_resumen_fiscal_vigente;
SELECT * FROM ref.f_calcular_contribucion(200000000, 'habitacional');
SELECT * FROM catastro.fn_parsear_rol('15108-00624-00006');

Proyecto Supabase

• Proyecto: poppins-erp
• ID: sczxyejqooqthxcxksah
• Host: db.sczxyejqooqthxcxksah.supabase.co
• Región: sa-east-1 (São Paulo)